Sàn giao dịch Bất động sản Đà Nẵng

CBRE - Bức tranh BĐS u ám và cơ hội đầu tư dài hạn xuất hiện?

Phải chăng những thách thức ngắn hạn trong nền kinh tế đi liền với nhiều cơ hội đầu tư lâu dài? Đó là vấn đề mà Báo cáo “Thách thức trong tăng trưởng” của CBRE Việt Nam đặt ra.

Bức tranh u ám đã và đang hội tụ

Tác động chung từ sự bất ổn định trong kinh tế vĩ mô và những động thái sau đó của NHNNVN đã khiến Chính phủ lần đầu tiên phải công khai chuyển mục tiêu từ tập trung tăng trưởng sang kiểm soát lạm phát. Sự thay đổi trong chính sách này được thể hiện trong Nghị quyết 11 được ban hành vào ngày 1/3/2011. Nghị Quyết 11 ưu tiên vốn tín dụng phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh, giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất, tiêu biểu là hai ngành bất động sản và chứng khoán được nhấn mạnh nhất.

Các ngân hàng phải giảm vốn cho vay dành cho bất động sản và chứng khoán, bằng việc thực thi chính sách giảm tỷ trọng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất xuối tối đa 22% đến trước 30/6/2011 và xuống mức 16% trước ngày 31/12/2011.

Điều này đã làm hạn chế các khoản vay mới dành cho bất động sản và ảnh hưởng đến khoản vay thỏa thuận giữa chủ đầu tư dự án và các nhà đầu tư. Mặc dù vậy, với phần lớn các hợp đồng vay có thời hạn vay từ 3 đến 10 năm, khả năng giảm tăng trưởng tín dụng trong ngắn hạn là khá mong manh. Hầu hết các ngân hàng được dự kiến sẽ rất chật vật để đạt được điều kiện nêu trong nghị quyết này, và rất có thể kết quả là họ sẽ bị buộc phải tăng vốn

Ảnh hưởng của dòng tiền bị co hẹp lại, đã tác động mạnh đến tính thanh khoản của thị trường. Điều đó thể hiện rất rõ tại Tp.HCM, nơi có tỷ lệ vay ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản là cao nhất chiếm tới khoảng 47%, thị trường bất động sản gần như “ngủ đông” trong những tháng qua, giao dịch rất khó khăn. Tại Hà Nội, mặc dù tỷ lệ vay của người dân đối với bất động sản chỉ chiếm 16% nhưng thị trường đất nền trong những tháng qua cũng lao đao vì bị “siết” tín dụng,  nhiều dự án khu vực ven đô sau khi tăng nóng, các nhà đầu tư đã phải bán tháo với mức giảm trên 10%, hiện tượng này chưa từng xảy ra đối với đất nền tại Hà Nội trong nhiều năm qua.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia địa ốc, bức trang u ám của thị trường bất động sản sẽ vẫn kéo dài trong những tháng tới, nhiều chuyên gia tỏ ra bi quan đối với thị trường địa ốc. Giá căn hộ bất động sản tại TP.HCM dưỡng như đã giảm khá nhiều trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây, và có thể nói đã về gần với giá trị thực của nó, và ít có dư địa để giảm giá tiếp, tuy nhiên, tính thanh khoản sẽ không được cải thiện nếu không có chính sách tín dụng mở rộng được đưa ra trong những tháng cuối năm.

M&A, chuyển nhượng dự án sẽ diễn ra sôi động hơn trong thời gian tới, khi thị trường được đánh giá vẫn còn nhiều khó khăn

 

Bản phân tích mới nhất của CBRE Việt Nam “Thách thức trong tăng trưởng” do Adam Bury và William O’Connor thực hiện cho thấy, vấn đề minh bạch vẫn đang cản trở thị trường đầu tư bất động sản có tổ chức, với đa số các nhà đầu tư vẫn đang ưa chuộng những lựa chọn truyền thống như của Hồng Kông và Singapore, hay xa hơn trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dương là Úc và Nhật. Giá trị giao dịch ghi nhận của Việt Nam là rất nhỏ so với các thị trường đã phát triển này. Tuy nhiên ngoài thị trường trong nước, vẫn có một số ít giao dịch quốc tế diễn ra.

 

Một trong những giao dịch quốc tế hiếm hoi trong Quý 1/2011 là việc bán tòa nhà văn phòng Centre Point tại số 106 Nguyễn Văn Trỗi, Quận Phú Nhuận, TP.HCM, đã được giao dịch thành công cho một đối tác từ Nhật Bản. Khi giao dịch hoàn tất, trên 90% tòa nhà đã được thuê bởi các khách thuê có tên tuổi như Bayer, Capgemini và Toyota..

 

Ngoài ra, việc chuyển hướng đầu tư bất động sản tại Việt Nam của các nhà đầu tư quốc tế cũng khá nhanh nhạy, điển hình là chuyển hướng sang phân khúc căn hộ trunh bình, có mức giá phù hợp với người dân hơn khi mà căn hộ cao cấp đang trở nên bão hòa, và ế ẩm. Trong số đó là CapitaValue Homes (thành viên của Capital Land) đã mua lại 65% vốn cổ phần của dự án tại Bình Chánh của Công ty Quốc Cường Sài Gòn để thực hiện phát triển một dự án căn hộ có quy mô 800 căn hộ hướng để sản phẩm dành cho thị trường đại chúng tại TP.HCM. Một số nhà đầu tư quốc tế khác đã để mắt đến thị trường nhà ở Việt Nam và hiện nay cũng có tầm ảnh hưởng nhất định là Guoco Land, Keppel Land và Prudential.

 

Nhiều nhà đầu tư quốc tế đang chuyển hướng thực hiện phát triển dự án nhà ở phân khúc bình dân tại VN

 Sự hấp dẫn của lượng tiền từ nước ngoài đổ vào các thành phố lớn là không giới hạn, với việc Quý 1/2011 đã chứng kiến nhiều hoạt động đầu tư dọc vùng duyên hải. Trong tháng 5/2011, Công ty Pinnacle Entertainment của Mỹ được thông báo đã đầu tư 95 triệu USD cho 26% vốn cổ phần của giai đoạn 2 của dự án Ho Tram Strip của Công ty TNHH Asia Coast Development. Giai đoạn 1 của dự án, MGM Grand Hồ Tràm, dự kiến sẽ cung cấp 541 phòng khách sạn và hiện đang trong quá trình xây dựng. Dự án rõ ràng hướng đến việc cạnh tranh với sự thành công đã thấy của các dự án ven biển Việt Nam. Khu nghỉ dưỡng Biển Đà Nẵng của VinaCapital là một minh chứng hung hồn nhất, khi dự án tiếp tục gặt hái thành công như đã từng chứng kiến trong dịp chào bán dự án Norman Estates vào tháng 6/2011.

 

Không kể đến bật động sản trực tiếp, năm 2011 đã chứng kiến sự tăng trưởng của các cơ hội gián tiếp tại việt Nam. Vào tháng 5/2011, Hoàng Anh Gia Lai, một tập đoàn Việt Nam với nhiều tài sản đáng kể tại Việt Nam, đã phát hành 90 triệu USD trái phiếu trên thị trường Singapore.

 

Ngành bất động sản Việt Nam là khu vực tăng trưởng dài hạn duy nhất nhận được sự quan tâm của quốc tế.

 

Sau cơn mua trời lại sáng

 

Mặc dù những tháng qua đã có sự chuyển động mới về các giao dịch từ các nhà đầu tư quốc tế, tuy nhiên, con số vẫn còn khá khiêm tốn, và nhỏ lẻ.

 

Báo cáo phân tích của CBRE cho thấy, Việt Nam vẫn chưa thể trở thành điểm đến đầu tư phổ biến của các tổ chức quốc tế. Với rủi ro quốc gia vốn có, luật pháp vẫn còn đang hoàn thiện, thách thức kinh tế vĩ mô và sự ràng buộc với Chính phủ của các tập đoàn, khả năng để Việt Nam thu hút các nhà đầu tư tập đoàn là khá khó khăn so với những khu vực đang trổi dậy khác của Châu Á. Thêm vào đó, cần lưu ý rằng các ngân hàng quốc tế có thể không sẵn lòng cho những dự án bất động sản tại Việt Nam vay khi chính dự án đó được sử dụng như một dạng thế chấp.

 

Đối với đầu tư trung và dài hạn mạo hiểm hơn thì những người đã đứng ngoài thị trường trong năm vừa qua, đang tìm kiếm cơ hội thích hợp để đầu tư lần đầu tiên tại Việt Nam, và cũng đang là cơ hội cho họ cho 12 tháng tới.

 

Theo nhận định của CBRE, năm tiếp theo sẽ thấy cơ hội cho các nhà đầu tư quốc tế để nắm bắt các hợp đồng có giá tốt hơn như mong đợi từ các chủ đất, chủ dự án khi họ đã bắt đầu tỏ ra hợp lý hơn trong việc đưa ra giá cả.

 

Một xu hướng xuất hiện hiện nay là bắt đầu có sự đồng ý sáp nhập hoặc mua lại, điều mà trước đây các chủ đầu tư đã luôn tránh. Những chủ đầu tư muốn thu được dòng tiền ngay sẽ theo đuổi các phương thức ‘bán nhanh’ nguyên một khu đất và bán hết cả khối dự án. Trong khi đó trái phiếu giá tốt và đề nghị bán cổ phần sẽ mang lại cho các nhà đầu tư nào đang tìm kiếm cơ hội đầu tư gián tiếp và tìm hiểu sâu hơn.

 

Thị trường đang trải qua một giai đoạn của sự thay đổi và quá độ, lần đầu tiên trong nhiều năm, trong thời gian tới thị trường sẽ thanh lọc một cách sòng phẳng, và đó cũng là cơ hội của các nhà đầu tư còn đứng ngoài thị trường, mong muốn khơi dậy tiềm năng lâu dài của Việt Nam.