Sàn giao dịch Bất động sản Đà Nẵng

Dòng tiền sẽ vào chứng khoán hay bất động sản?

Vẫn còn hơi sớm để khẳng định là dòng tiền sẽ vào thị trường bất động sản (BĐS), hoặc BĐS sẽ được ưu ái hơn là thị trường chứng khoán (TTCK) trong cách đánh giá của dòng tiền. Nhưng đã có thể dự báo rằng, nhưng tín hiệu “giải cứu” đối với thị trường BĐS đang diễn ra khá nhanh chóng và có tính thực chất hơn là loạt tín hiệu mà một số nhà đầu tư coi là “ru ngủ” trên TTCK.

Dòng tiền vào chứng khoán vẫn là ẩn số

Phiên họp thường kỳ tháng 6/2011 của Chính phủ đã kết thúc với "ánh sáng cuối đường hầm" cho TTCK và thị trường BĐS. Trong một báo cáo của mình, Bộ Tài chính đã đề xuất Chính phủ 4 nhóm giải pháp hỗ trợ TTCK, trong đó đáng chú ý là việc miễn thuế cổ tức đối với cổ tức không phải của tổ chức tín dụng; miễn thuế chuyển nhượng chứng khoán 0,1% do thực tế là các nhà đầu tư đa phần bị thua lỗ.

Xem ra, tương lai chứng khoán đang được cụ thể hóa hy vọng. Cần nhắc lại, sau phiên họp thường kỳ của Chính phủ vào cuối tháng 5/2011, khá nhiều chuyên gia và nhà đầu tư chứng khoán đã khấp khởi hy vọng rằng chứng khoán sẽ được "giải cứu". Cách dùng từ "giải cứu" trong trường hợp này là thích đáng nếu xét đến hoàn cảnh quá cay đắng của thị trường này trong suốt một năm qua với vô số nhà đầu tư thua lỗ thảm hại.

Cũng vào cuối tháng 5/2011, BĐS cũng được hứa hẹn sẽ có chuyển biến. Tuy nhiên, cơ chế thay đổi lại đến với TTCK trước. Khá liên tục, Ủy ban chứng khoán nhà nước đã "tái xuất giang hồ" sau một thời gian dài im lặng, với dự kiến cho phép nhà đầu tư được mở nhiều tài khoản, giao dịch mua bán cùng loại cổ phiếu trong phiên. Sau đó, đề xuất miễn thuế thu nhập cá nhân cho nhà đầu tư chứng khoán cũng xuất hiện.

Thế nhưng kết quả của một tháng "bình ổn TTCK" vừa qua ra sao? Nhiều nhà đầu tư đã nhận ra rằng bất chấp khá nhiều thông tin tốt đẹp liên quan trực tiếp đến chứng khoán và những thông tin có chiều hướng tích cực liên quan gián tiếp đến chứng khoán như CPI giảm, lãi suất hạ, thị trường này vẫn không làm sao cất cánh nổi. Không những thế, điểm số và mặt bằng giá cổ phiếu lại càng thấp hơn.

Con sóng tăng từ tuần cuối tháng 5/2011 đến giữa tháng 6/2011 trên TTCK chỉ giống như một cơn mưa nhỏ trên vùng đất khô hạn lâu ngày, chỉ vừa đủ xoa dịu bề mặt loang lổ nứt nẻ của mặt đất chứ không làm sao thấm đẫm vào lòng đất. Vẫn biết là sự chờ đợi nào cũng cần có thời gian, chỉ có điều thời gian chờ đợi đã kéo dài quá lâu, trong khi với cái cách suy giảm như thể trêu ngươi của thị trường cùng thanh khoản mòn héo theo ngày tháng, chẳng có mấy nhà đầu tư trông chờ vào một phép màu hiện ra trong tương lai gần.

Trong khi đó, thị trường BĐS vẫn giống như một "bóng ma" khổng lồ bất động. Nỗi lo bong bóng đối với thị trường này càng thêm đè nặng bởi tình trạng lao dốc của giá đất nền và căn hộ cao cấp tại Hà Nội từ đầu tháng 4/2011 đến nay. Ở bên kia sườn núi, thị trường địa ốc TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An tuy đã lập đường đáy từ đầu năm 2011 đến giờ và mặt bằng giá đất nền không bị giảm thêm, nhưng con số gần 100.000 tỷ đồng dư nợ tín dụng BĐS vẫn còn treo lơ lửng trên đầu các ngân hàng.

Bất động sản: tín hiệu dòng tiền đang rõ hơn

Nhưng trong một tháng qua, sự khác biệt cơ bản giữa thị trường BĐS và TTCK đã lộ ra. Dù không tạo sóng lên - xuống như TTCK, song tác động gián tiếp về dòng tiền vào thị trường BĐS đã xuất hiện. Đó là 70.000 tỷ đồng tái cấp vốn của Ngân hàng nhà nước cho một số ngân hàng thương mại vào cuối tháng 5/2011 - được coi là động thái "cứu" những ngân hàng hưởng lợi từ việc nhận số tiền này và do đó cũng "cứu" luôn một số doanh nghiệp BĐS đang có nguy cơ phá sản do chìm ngập trong cảnh nợ nần.

Ở vào tình cảnh khá trái ngược, vài tháng qua các công ty chứng khoán rơi vào tâm thế thân ai người đó lo, không những không được ngân hàng hỗ trợ vốn mà phải bằng mọi cách giải chấp cổ phiếu để trả nợ cho ngân hàng. Vì thế dòng tiền của tổ chức và cá nhân lại có xu hướng thoát dần khỏi mảng kinh doanh chứng khoán. Gần như không có nguồn cầu mới, kể cả từ lực mua của khối ngoại.

Trong khi mức thanh khoản của TTCK đang giảm dần thì lượng giao dịch bình quân tại thị trường nhà đất TP.HCM lại tăng dần qua các tháng, đặc biệt từ đầu tháng 3/2011 đến nay. Yếu tố này cũng cho thấy dòng tiền đang có khuynh hướng dịch chuyển dần vào kênh BĐS.Trước mắt, đó là tiền nhàn rỗi của những người mua để ở. Một phần  khác đến từ tiền nhàn rỗi của giới đầu tư nhỏ lẻ. Một phần khác nữa thuộc về những tổ chức đầu cơ lớn, thể hiện qua những vụ giao dịch mua bán, sáp nhập với giá trị lớn. Và tất nhiên, chưa thể có chuyện tiền từ ngân hàng được rót ồ ạt vào kênh BĐS.

Thế nhưng, "tia sáng cuối đường hầm" mà thị trường BĐS đang nhìn thấy, hoặc ít ra cũng cảm nhận được, lại chính là khả năng biến đổi từ "chưa thể" thành "có thể". Cần  nhắc lại, vào giữa tháng 5/2011, Bộ Xây dựng đã nêu "ý tưởng" về vấn đề tín dụng BĐS. Cuối tháng 6/2011, khá nhiều để xuất của bộ này được đệ trình lên Chính phủ, liên quan đến tỷ trọng cho vay đối với các phân khúc BĐS. Cũng vào thời điểm này, về mặt lý luận, BĐS đang có khuynh hướng được xem xét lại theo khía cạnh sản xuất chứ không hoàn toàn là lĩnh vực phi sản xuất.

Dường như những đề xuất của Bộ Xây dựng đã được Ngân hàng nhà nước "chuẩn y" và được Chính phủ ủng hộ. Cơ chế cho vay BĐS cũng vì thế mà có khả năng tái hiện. Đương nhiên (theo Bộ Xây dựng), những phân khúc "xa xỉ" như dự án chung cư cao cấp dứt khoát phải bị loại khỏi chính sách cho vay. Còn người có nhu cầu thực mua để ở thì sao? Hẳn nhiên là ngân hàng sẽ không từ chối và cũng chẳng còn làm khó dễ như trước đây.

Hãy thử hình dung, một khi đối tượng có mua nhà thực để ở được vay vốn từ ngân hàng, một dòng tiền đáng kể, thậm chí rất lớn, sẽ xuất hiện và chảy vào kênh BĐS, tạo sinh khí trội cho mảng thị trường lâu nay vẫn bất động này. Đó là chưa kể đến một dòng tiền tiềm tàng khác - từ vàng miếng - có thể chuyển dịch sang BĐS, nếu quả thực vàng miếng không còn là kênh hấp dẫn đầu tư và đầu cơ trong thời gian tới.

Tuy vậy, vẫn còn hơi sớm để khẳng định là dòng tiền sẽ vào thị trường BĐS, hoặc BĐS sẽ được ưu ái hơn là TTCK trong cách đánh giá của dòng tiền. Nhưng đã có thể dự báo rằng, nhưng tín hiệu "giải cứu" đối với thị trường BĐS đang diễn ra khá nhanh chóng và có tính thực chất hơn là loạt tín hiệu mà một số nhà đầu tư coi là "ru ngủ" trên TTCK.

Để kiểm nghiệm rõ ràng hơn về sự so sánh trên, sẽ cần đến việc đo lường trạng thái giao dịch của hai thị trường trong những tuần lễ tới. Nếu trạng thái giao dịch của hai thị trường là trái ngược nhau, với tỷ lệ tăng lượng giao dịch của TTCK vượt hơn hẳn tỷ lệ tăng lượng giao dịch trên thị trường BĐS, vẫn còn hy vọng cho nhà đầu tư chứng khoán về việc TTCK đang chuẩn bị lập vùng đáy dài hạn.

Trong trường hợp ngược lại, lượng giao dịch của thị trường BĐS tăng dần cùng với xu hướng tăng giá, trong khi thanh khoản của TTCK giảm dần, có thể kết luận là dòng tiền có xu hướng dịch chuyển vào kênh BĐS thay cho chứng khoán hoặc các kênh đầu tư khác.

Đó cũng là sự khó khăn tiếp nối của TTCK, đặc biệt nếu xảy ra những thời điểm lượng giao dịch và  mặt bằng giá trên thị trường BĐS tăng vọt. Khó khăn này chỉ có thể được "giải hạn" nếu có một nguồn cầu dồi dào tuôn trào vào TTCK và nhấc thị trường này vượt hẳn khỏi vùng trũng hiện nay. Tuy nhiên, với hiện trạng tâm lý nhà đầu tư và các công ty chứng khoán thì mảng thị trường này sẽ còn gặp nhiều cản ngại nữa trước khi tìm đến được đường ranh giới của tương lai.

Theo Landtoday