Sàn giao dịch Bất động sản Đà Nẵng

Còn nhiều bất cập trong việc cấp GCN quyền sử dụng đất

Vì sao ít DN có GCN?

Theo quy định của TP, các Doanh nghiệp (DN) muốn đăng ký quyền sử dụng đất chỉ cần dựa vào Hợp đồng thuê đất với Cty Phát triển và Khai thác hạ tầng KCN Đà Nẵng đồng thời có xác nhận của BQL KCN và Chế xuất Đà Nẵng là được. Tuy thế, suốt từ năm 2007 tới nay mới chỉ có 19 GCN được cấp cho 19/144 DN.

Theo Sở TN&MT, nguyên nhân đạt tỷ lệ thấp vì các DN được cho thuê đất với hình thức trả tiền hằng năm (114/144) thì không có nhu cầu cấp GCN. Trong khi đó, một số DN khi thực hiện thủ tục cấp GCN và công nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì các chứng từ đầu vào về công trình xây dựng trên đất không đầy đủ. Để tháo gỡ vấn đề này, Sở TN&MT yêu cầu các DN cho áp dụng đơn giá xây dựng công trình theo quy định hiện hành của Nhà nước để làm cơ sở tính lệ phí trước bạ khi công nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Vướng mắc trong giải phóng mặt bằng cũng khiến việc cấp GCN tại nhiều KCN đạt tỷ lệ thấp. KCN Hòa Khánh mở rộng (giai đoạn 1) được Cty CP Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng với tổng diện tích hơn 2,1 triệu m2. Dự án được chia làm hai khu, về cơ bản việc giải phóng mặt bằng đã xong. Tuy thế, nhiều hộ chưa giao mặt bằng vì chờ đất tái định cư thực tế khiến công tác cấp GCN chưa thể thực hiện.

Tương tự, việc chậm trễ trong giải phóng mặt bằng tại KCN Liên Chiểu, KCN Hòa Cầm, khiến việc cấp GCN cho các DN gặp khó khăn. Tại KCN Liên Chiểu hiện có 21 DN đang thuê lại đất, trong đó 11 DN thuê đất trả tiền hằng năm. KCN Hòa Cầm hiện có 46 DN thuê lại đất trong đó 17 DN thuê đất trả tiền hằng năm. Để tháo gỡ vướng mắc này, Sở TN&MT đưa ra 2 phương án. Thứ nhất, tách phần diện tích đất còn vướng chưa giải phóng mặt bằng và cấp trước GCN đối với phần diện tích đã giải phóng mặt bằng cho các Cty đã được giao đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng các KCN. Từ đó, các Cty này sẽ làm thủ tục cấp GCN và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các DN thuê lại. Hoặc biện pháp khác là cho phép cấp trước GCN và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các DN thuê lại đất trong KCN. Sau khi hoàn thành xong giải phóng mặt bằng sẽ chỉnh lý tên GCN đã cấp.

Những bất cập

Theo cách tính của Bộ TN&MT, diện tích cấp GCN dựa vào tỷ lệ thực tế đã cấp và tổng diện tích đất tự nhiên. Đây sẽ là tiêu chí để xếp hạng về chỉ số năng lực cạnh tranh. Như vậy với cách tính này, tỷ lệ cấp ở Đà Nẵng rất thấp chỉ 27,27%. Nguyên nhân là ở Đà Nẵng, các khu vực không được cấp GCN chiếm một diện tích khá lớn trên tổng diện tích tự nhiên. Cụ thể như các khu vực rừng đặc dụng Bà Nà – Núi Chúa, Hải Vân, Sơn Trà (1/3 diện tích TP), huyện đảo Hoàng Sa (1/3 diện tích TP). Thế nên, rất cần thiết cho phép lập thủ tục cấp GCN cho các BQL rừng (cấp để quản lý) đồng thời với huyện đảo Hoàng Sa cần cấp GCN sử dụng mục đích quốc phòng giao cho Bộ Chỉ huy quân sự TP quản lý.

Về thời gian cấp GCN cũng cần tăng lên không quá 20 ngày, thay vì 10 ngày như trước, quá ngắn, các địa phương không làm kịp. Bên cạnh đó, một bất cập khác là việc đo đạc diện tích đất khi cấp GCN thường hay có sự chênh lệch diện tích so với hồ sơ giao đất làm mất khá nhiều thời gian của nhà đầu tư trong việc phải đi lại để nộp thêm tiền sử dụng đất hoặc thoái thu tiền sử dụng đất đã nộp. Việc xác định diện tích đất ở khi cấp GCN cũng còn bất cập giữa người sử dụng đất không có giấy tờ với người sử dụng đất có giấy tờ. Cụ thể, người không có giấy tờ được công nhận tối đa bằng hạn mức giao đất ở khi cấp GCN còn người có giấy mà giấy tờ đó ghi diện tích nhỏ hơn so với đất đai thực tế lại chỉ được tính phần đất ghi trong giấy tờ…