Sàn giao dịch Bất động sản Đà Nẵng

Thị trường BĐS: "Đừng kêu không có khách"

"Với bất động sản thì vị trí là yếu tố tiên quyết nhưng thị trường cũng là điểm rất quan trọng".

"Doanh nghiệp cơ cấu sản phẩm sao cho phù hợp, chiến lược kinh doanh tốt thì lúc nào cũng có khách hàng" - Ông Nguyễn Mạnh Hà – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng khẳng định

Ông Hà nhấn mạnh tầm quan trọng của một chiến lược kinh doanh hợp lý.

Chiến lược kinh doanh không chỉ đưa ra cho lúc thị trường ổn định, mà trong lúc khó khăn, càng phải có chiến lược tốt, bài bản. Bởi theo suy luận, lúc thị trường ổn định mà chiến lược kinh doanh không tốt, vẫn có thể dẫn tới thua lỗ, huống chi lúc thị trường trầm lắng như hiện nay.

Không có giá 20 triệu /m2 nhà ở nội thành

Mất cân đối nguồn cung phân khúc nhà ở, quá chú trọng vào căn hộ hạng trung, cao cấp, giá đắt mà thiếu những căn hộ giá thấp và trung bình, đáp ứng nhu cầu của số đông là một nguyên do đã được lãnh đạo Bộ Xây dựng đề cập liên tục trong 1-2 năm trở lại đây khi nói về sự bất cập của thị trường.

Đến thời điểm này khi thị trường trầm lắng, ảm đạm, nó càng được nhắc tới như là một "thủ phạm" chính. Vì thế rất nhiều báo cáo, kiến nghị, đề xuất trình lên Chính phủ và các cấp có thẩm quyền của Bộ Xây dựng đều khẳng định: quan trọng là phải đa dạng hoá cơ cấu nhà ở chung cư, giảm cao cấp, tăng trung bình.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, bối cảnh khó khăn hiện nay có những loại căn hộ giảm giá rất sâu, đặc biệt là những căn cao cấp, diện tích lớn từ 200-400m2. Những nhà giá trung bình 20 triệu đồng/m2 rất ít, chủ yếu tập trung ở những khu vực xa như Sài Đồng, Hoài Đức... Trong khi đó, các quận nội thành cũ không có nhà đất nào dưới 20 triệu đồng/m2.

Đó là sự bất hợp lý, do đó chiến lược kinh doanh gắn với thị trường, coi trọng tính khả thi của dự án là rất quan trọng đối với doanh nghiệp. Từ kinh nghiệm của mình, ông Hà kể, khi còn làm ở Tổng HUD, nhiều thắc mắc tại sao HUD không có dự án cao cấp nào, nhà lớn nhất cũng chỉ có 100 m2, còn lại là những nhà diện tích khoảng 50m2, 63m2, 70m2, nhưng tổng công ty nhất định không làm. Dù thời điểm 2003-2006 là lúc thị trường trầm lắng nhưng hàng ra đến đâu vẫn bán rất tốt.

"Đừng nói rằng bây giờ không có khách hàng. Cũng đừng nghĩ thị trường khó khăn thì mình cũng khó khăn, hoặc ví dụ thấy người ta đầu tư ở Ba Vì, Hoà Bình thì mình cũng đua lên đầu tư với đồng vốn còi, kinh nghiệm không có. Bởi mình đâu biết rằng tiền vốn người ta tiêu không hết, người ta đầu tư ở Ba Vì, Nha Trang, Đà Nẵng để đón một xu hướng mới, dài hạn.

Tôi cho rằng, lúc nào cũng có khách, vấn đề là khách hàng đang ở đâu? Hãy làm đúng khả năng của mình, hãy tìm ra cái khác biệt so với những doanh nghiệp còn lại. Hay nói cách khác, người xấu trai như tôi thì không bao giờ dám tán những cô đẹp" - ông hài hước.

Không có chuyện đổ vỡ chung toàn thị trường

Trả lời câu hỏi của PV rằng thị trường chung cư nhìn chung rất khó khăn, liệu có sự đổ vỡ của các doanh nghiệp đầu tư ở loại hình này? - Ông Hà thẳng thắn, thị trường trầm lắng là điều không thể phủ nhận nhưng dùng từ "đổ vỡ" chung chung là hơi nặng lời.

Ông phân tích, thị trường căn hộ tại TP.HCM sau một chu kỳ tăng giá cao từ năm 2007-2010, thì khoảng đầu năm 2011, giá giảm và giao dịch trầm lắng. Một số phân khúc thị trường đã có giá dưới 15 triệu đồng/m2. Còn một số phân khúc cao hơn, mức giá từ 25 triệu đồng/m2 trở xuống, dư địa giảm giá còn rất ít.

Riêng giai đoạn 2009-2010, thị trường này có tốc độ tăng giá cao có lúc đến 40%. Ở hiện tại, mặc dù thị trường đã giảm so với cuối 2010 nhưng nếu so với tháng 1/2010 thì không hề giảm. Thị trường chung cư tại Hà Nội cũng tương tự, nhưng nó có độ trễ chậm hơn. Do đó, ở một số phân khúc căn hộ tại thị trường Hà Nội, cơ hội giảm giá hơn nữa vẫn còn.

"Nếu có đổ vỡ thì cũng không lớn, bởi những nhà đầu tư cấp 1 đã bán sản phẩm rồi, chỉ còn những nhà đầu cơ, chủ đầu tư cấp 2, năng lực tài chính yếu, phụ thuộc ngân hàng hoặc chỉ có một dự án thuộc dạng "bỏ trứng vào một giỏ", dẫn tới rủi ro; những người dân có một ít tiền tham gia kinh doanh vài căn hộ bị mắc cạn, thua lỗ... Còn nói rằng, đổ vỡ chung của toàn thị trường thì tôi cho rằng sẽ khó xảy ra" - ông Hà nhận định.

Được biết mới đây, trả lời phỏng vấn báo chí, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã một lần nữa lên tiếng về vấn đề siết chặt tín dụng toàn diện đối với bất động sản. Quan điểm của lãnh đạo Bộ là trong bất động sản có những lĩnh vực, loại hình cần siết, thắt chặt tín dụng như các dự án cao cấp, các dự án mới chưa cần thiết, song có những cái cần giữ nguyên, thậm chí phải tăng tỷ trọng lên để tránh những tác động xấu không đáng có.

Đặc biệt, kiến nghị những khoản cho vay mua nhà ở đối với người dân phải tăng lên thì mới tăng tính thanh khoản và đầu ra cho doanh nghiệp. Có vậy, chủ đầu tư mới có tiền trả ngân hàng. Mặt khác, hiện nay giao dịch trên thị trường kém không phải hoàn toàn do giá cao, mà nhiều sản phẩm giá thấp cũng khó khăn vì người dân không đủ tiền để mua nhà. Trong khi đó, dư địa cho tín dụng vẫn còn nên cần điều tiết linh hoạt.

Theo land.cafef.vn