Sàn giao dịch Bất động sản Đà Nẵng

Thị trường trầm lắng, nhà môi giới trở thành nhà đầu tư

Sự xuống giá của BĐS chỉ là sự “cắt ngọn” của giai đoạn trước đó giá được đẩy lên cao quá giá trị thật, khi thị trường trầm lắng thì chính những nhà môi giới lại trở thành nhà đầu tư, quỹ đất rẻ ở những khu vực vùng biển là cơ hội cho nhà đầu tư ít vốn…

Đó là những điều mà ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội trao đổi với báo chí bên lề buổi “Chia sẻ kinh nghiệm – Cơ hội đầu tư thời kỳ BĐS biến động” được tổ chức chiều 20.6.

Ông Nguyễn Hữu Cường cho rằng, "chiêu" giảm giá, chiết khấu... của chủ đầu tư cũng chỉ đẩy tính thanh khoản lên được một chút.

* Xin ông cho biết, thị trường BĐS hiện nay diễn biến như thế nào?
Hiện, thị trường BĐS đang có vấn đề về tính thanh khoản nên các giao dịch của thị trường đang rơi vào giai đoạn khó khăn, đối với cả nhà đầu tư nhỏ lẻ lẫn nhà đầu tư có tên tuổi.

Sự khó khăn đó chính là họ đang phải đối đầu với sức ép trả nợ ngân hàng, trừ những dự án tài chính tự có, còn tất cả những dự án có hợp đồng vay huy động vốn tín dụng của ngân hàng đều khó khăn trong giai đoạn này. Vì thế, việc nhiều người đang chờ đợi sự xuống giá nữa của các sản phẩm BĐS cũng làm cho thị trường yên ắng trong giai đoạn này.

* Vậy có nghĩa các nhà đầu tư đang chờ “bắt đáy” thị trường?
Đây cũng là diễn biến chung bởi những người đầu tư chưa nhiều tiền và cũng chưa tham gia nhiều thị trường thì đây chính là giai đoạn khiến họ bối rối, khó phân biệt giá hiện nay ở những phân khúc thị trường, nhất là đất nền dự án, các dự án chung cư, nhất là chung cư cao cấp chủ đầu tư cần có tính thanh khoản nhanh nên đã tạo ra nhiều hình thức ưu đãi, giảm giá khuyến mại.

Do đó, thời điểm hiện nay việc chờ đợi giá xuống hơn nữa, xuống tới mức độ nào thì mọi người vẫn chưa nhận ra được, nhưng với những người làm chuyên nghiệp thì sự xuống giá đó chỉ là sự “cắt ngọn” của giai đoạn trước đó giá BĐS đã nằm im một thời gian và sau đó được đẩy lên cao quá giá trị thật của nó và đến bây giờ là hạ xuống. Đó là động tác kỹ thuật, cắt đến vùng nào, cắt đến biên độ nào thì phải những người chuyên nghiệp lâu năm mới có thể hình dung ra được khi nào giá thật của nó chạm xuống đáy như mọi người mong muốn.

Khi thị trường trầm lắng, nhà môi giới trở thành nhà đầu tư.

* Lúc tăng thì BĐS tăng theo đơn vị vài triệu mỗi ngày, đến lúc giảm thì lại không đáng kể. Vậy, ông có thể cho biết từ thời điểm giảm giá đến bây giờ có thể tính giảm được bao nhiêu phần trăm?
Đây là vấn đề nhạy cảm, đặc thù của thị trường. Ví như: Cách đây mấy năm, dự án Glexemco, trong 1 ngày có thể lên tới 4 giá. Người đầu tiên mua, người thứ 2 vẫn có thể thấy mua được, người thứ 3 thấy mua lại đầu tư vẫn có lãi, mua tiếp và đến người thứ 4 thấy giá này hợp lý và cần mua để ở…

Nhưng khi giá xuống thì rõ ràng có nhiều cách xuống bởi vì với những dự án sản phẩm tốt thì việc hạ giá là sự đau lòng. Việc hạ giá phải phân biệt nguyên nhân hạ giá như: do chất lượng hạ giá, do bị dính đến pháp lý hạ giá, do địa lý, cơ sở hạ tầng phải hạ giá, do dính vào quy hoạch hạ giá hay do áp lực trả nợ ngân hàng buộc phải có khuyến mại bán hàng để nhanh chóng thu hồi tài chính để tái cấu trúc, tái đầu tư.

Như vậy, cần phân biệt nguyên nhân của việc hạ giá chứ không thể “vơ đũa cả nắm” để nói rằng các sản phẩm hạ giá là sản phẩm không tốt. Có thể thay từ “hạ giá” người ta có thể dùng từ: ưu đãi, chiết khấu… thì đó là đạo đức thương trường.

* Khi các dự án tung ra các “chiêu” khuyến mại, giảm giá… thì theo ông mức thanh khoản của các dự án đó có đẩy lên được không?
Có lẽ cũng nhích được lên nhưng không được nhiều, bởi khi đưa tất cả các dự án nằm trên một biểu đồ chung thì sự tác động, ảnh hưởng là sự ảnh hưởng chung, đương nhiên những dự án án, chủ đầu tư dũng cảm, có chiến lược ưu ái nhiều như khuyến mại cả diện tích sàn thương mại thì mọi người thấy trong khoảng thời gian ngắn nếu trả tiền một lần, thậm chí lợi đến gần 1 tỷ đồng thì đấy là chiến lược của chủ đầu tư, là cách thu thút khách của họ trong bối cảnh thị trường có tính thanh khoản chậm, chủ đầu tư chấp nhận hạ biên độ lợi nhuận xuống để nhanh chóng kéo các nhà đầu tư trả tiền cho họ thay vì nhiều lần thì chỉ trả trong vòng 1 lần.

* Theo ông, động thái chính của các nhà môi giới BĐS hiện tại là gì?

Các nhà môi giới BĐS sẽ dần dần được thay thế bởi những nhà tư vấn BĐS vì những người môi giới từ trước đến giờ họ săn lùng các nơi có hàng bán rẻ và làm cầu nối với những người cần mua. Hiện nay, các nhà môi giới vẫn làm điều đó, nhưng lượng môi giới được trang bị các bài bản kỹ tính, họ nâng mức môi giới của họ thành những nhà tư vấn về lĩnh vực BĐS thì người ta không đi theo cách như cũ nữa mà người ta sẽ chủ động tìm tới các nhà đầu tư hoặc chính bản thân họ vận động để trở thành những nhà đầu tư, sẽ có những đóng góp, tư vấn, hợp sức về tài chính để họ mua lại những sản phẩm cần bán. Chính thị trường đang trầm lắng lại là cơ hội cho những người trước đó chưa phải là nhà đầu tư, cơ hội nhìn thấy lợi nhuận thì những nhà môi giới trở thành những nhà đầu tư. Thành phần như thế này rất nhiều trong hội viên câu lạc bộ BĐS Hà Nội.

* Ông có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư thứ cấp khi thị trường đang yên ắng, đang xuống giá như hiện nay?
Theo kinh nghiệm của tôi, trong những lúc thị trường khó khăn như thế này thì những sản phẩm ít người chú ý nhất đó là những quỹ đất còn rất rẻ ở những khu vực vùng biển sẽ là cơ hội cho những người ít vốn, cho những người đang bị trì trệ bởi sự thanh khoản trong nội đô hoặc là bế tắc ở phân khúc nhà chung cư cao cấp. Đó là một trong những hướng để họ tiếp tục đầu tư sinh lời trong khoảng thời gian tới.

Xin cảm ơn ông!

Theo Diaoconline