Sàn giao dịch Bất động sản Đà Nẵng

Minh bạch quản lý, sử dụng đất

TP - “Tại sao tham nhũng trong đất đai ở ta lại lớn, trong khi nói chung ở các nước khác rất ít? Tôi muốn bắt đầu bằng câu chuyện này vì nó nói lên bản chất vấn đề đất đai ở Việt Nam” - GS, TSKH Đặng Hùng Võ, chuyên gia cao cấp dự án Ngân hàng Thế giới (WB) tại Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT.

Dễ tham nhũng từ đất đai

Thưa Giáo sư, cơ chế mà ông nói là lủng củng trong quản lý đất đai ở VN hiện nay là gì?

Một cơ chế được mô tả bằng việc dễ hiểu là Nhà nước bằng một quyết định hành chính lấy đất của một hay một số người giao cho người khác, tiền đất đền bù và tiền thu từ việc giao đất cũng do nhà nước tự quyết định. Đây là cơ chế mà trong đó nguy cơ tham nhũng cực kỳ lớn.

Có lẽ đấy chính là cái đặc thù trong cơ chế và đến hiện nay nó hơi lớn. Ở các nước đang phát triển trong khu vực Đông Nam Á cũng không còn cơ chế “thu của anh này giao cho anh kia” như vậy nữa. Ngay Trung Quốc, cơ chế này chỉ tồn tại ở một chừng mực nhất định, nhưng họ có những định giá, tính toán đảm bảo một cơ chế thỏa đáng cho người dân. Ở VN cơ chế này còn rất rõ.

Nhưng nhiều người lại cho rằng cơ chế thu hồi đất hiện nay chính là động lực rất lớn để chúng ta thu hút đầu tư, tạo ra một nguồn lực cho phát triển?

Có rất nhiều ý kiến muốn bảo vệ cơ chế này được tiếp tục, bằng cách bảo đảm về nguyên lý đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giữ vai trò quyết định. Người này sử dụng không tốt bằng người kia thì nhà nước lấy để giao cho người kia là hợp lý, thể hiện quyền lực của toàn dân. Và có như vậy, đất nước mới phát triển đúng hướng, mới vì lợi ích chung. Nhưng lập luận như vậy, thực ra cũng chứa đầy nghịch lý ở bên trong.

Lãnh đạo nhiều địa phương cũng nói rằng, đây là một “miếng võ” rất thuận lợi để thu hút đầu tư. Ta làm được như vậy, nhà đầu tư dễ dàng có đất, môi trường đầu tư thuận lợi, địa phương sẽ phát triển được trong cuộc chạy đua về tăng trưởng.

Người ta cho rằng, đây là vũ khí rất lợi hại để tạo ra trạng thái tăng trưởng nhanh chóng. Bởi có đất dễ dàng, sẽ có các dự án dồn đến, thúc đẩy tăng trưởng. Lập luận này nghe ra có vẻ hợp lý, nhưng sự thực là chúng ta cũng có thể có nhiều cách khác làm cho môi trường đầu tư tốt hơn, tăng trưởng bền vững hơn.

Báo cáo của các cơ quan chức năng cho thấy khiếu kiện về đất đai liên tục gia tăng, nhiều vụ việc phức tạp kéo dài, nguyên nhân là gì?

Trong các dự án, khi thu hồi đất, chúng ta luôn gặp phải sự phàn nàn của dân. Có lẽ phàn nàn lớn nhất là giá đất - cái mà cơ quan nhà nước được quyền quyết định lớn nhất là trả bao nhiêu tiền, và người dân có nghĩa vụ chấp nhận.

Chúng tôi đi khảo sát, phải nói rằng gần như 90% ý kiến người dân nói rằng số tiền nhận được đi mua một mảnh đất ở vị trí, điều kiện tương tự là không thể. Bên cạnh đó, những hỗ trợ cho người dân để khắc phục về sinh kế, ổn định đời sống ở nơi tái định cư chưa thỏa đáng. Tức là họ bị buộc phải thay đổi cuộc sống, nhưng chúng ta lại không tạo đủ điều kiện cho việc thay đổi đó diễn ra thuận lợi.

Người dân cũng phàn nàn cái cớ để thu hồi đất còn thiếu minh bạch. Ra một quyết định thu hồi - nhưng tại sao lại thu hồi của người này mà không thu hồi của người khác? Chỉ một số người đang phải hy sinh quyền lợi riêng của mình cho sự phát triển chung chứ không phải mọi người cùng hy sinh cho sự phát triển đó.

Có cái gì đó còn chưa rõ ràng từ qui hoạch cho đến chủ trương đầu tư, chủ trương thu hồi đất, giao đất. Đó là một vấn đề cần phải làm minh bạch. Ví dụ, chúng ta thấy thể hiện con đường đang đi thẳng, tự nhiên lại vẹo đi một tý.

Trách nhiệm giải trình

Chúng ta cần cơ chế tạo ra sự minh bạch hơn trong hệ thống quản lý, sử dụng đất ở mức độ nào?

Đánh giá sòng phẳng, chúng ta cũng đã đạt tiến bộ khá nhiều trong quản lý đất đai. Nhưng, chúng ta chưa thay đổi thỏa đáng từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường. Trong cơ chế thị trường chúng ta vẫn dùng bộ máy mang tính bao cấp.

Nguyên lý quản trị tốt trong cơ chế thị trường mà thế giới hiện nay dùng đặt trên 3 nền tảng: Tính minh bạch: Muốn quản lý tốt phải minh bạch; Người quản lý phải có trách nhiệm giải trình cao nhất. Anh ra quyết định thì anh phải minh giải cho mọi người tại sao như vậy, nhất là với quy hoạch. Thậm chí phải minh giải thu nhập của anh là bao nhiêu. Đó là trách nhiệm giải trình cao nhất; nền tảng thứ 3 là Cộng đồng được tham gia nhiều nhất.

Giáo sư nói rằng, dân phàn nàn nhiều nhất về giá đất, nhưng thực ra chúng ta đã có qui định rất rõ giá đền bù phải ngang bằng giá thị trường. Vậy phàn nàn của dân phải chăng chưa ổn?

Chúng ta đã có bước đổi mới rất quan trọng về tài chính đất đai. Từ chỗ không có giá, đến năm 1993, chúng ta nhận thức đất có giá. Nhưng giá đất do nhà nước qui định chứ không chấp nhận giá thị trường. Đến 2003, chúng ta chấp nhận giá đất theo giá thị trường. Nhưng đến nay giá đất do nhà nước qui định vẫn chưa ngang bằng giá thị trường.

Khoảng cách xa nhất - như ở Hà Nội là 1 tỷ đồng/m2 ở Hàng Bài chúng ta thấy rồi, nhưng giá qui định có 81 triệu đồng/m2. Nơi cách nhau xa nhất đến 90%, nơi gần nhất khoảng cách đó cũng là 30%. Chúng ta nỗ lực lớn, nhưng hoàn toàn chưa đạt được yêu cầu của thị trường.

Trong khi nhiều người dân nghèo đi vì bị thu hồi đất thì nhiều người lại giàu lên nhanh chóng từ bất động sản. Có nghịch lý gì ở đây không thưa GS?

Tại sao các đại gia làm được như vậy đó là vì cơ chế. Nhà nước có thể thu hồi đất của hàng trăm người để giao cho nhóm nhỏ người. Giá đất đền bù rẻ, nhà nước thu tiền sử dụng đất của người được giao đất cũng rất rẻ, nhưng giá chuyển nhượng đất lại chênh lệch rất cao. Vậy thì họ được lợi.

Nhưng mà tôi cũng đã hỏi rất nhiều người được giao đất, họ nói là “cũng không lợi nhiều như anh nghĩ đâu, tôi cũng còn rất nhiều nghĩa vụ khác, không thể nói được với anh”. Chúng ta hiểu là ở đây, nguy cơ tham nhũng nó đang xuất hiện, hoặc đã xuất hiện. Nhưng cũng không phải là không có cách để nhà nước điều tiết những lợi ích đó.

Cảm ơn GS.

Cơ chế người dân hưởng lợi bền vững

Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, trong các dự án thu hồi đất, nhất thiết phải có cơ chế đảm bảo quyền lợi bền vững cho người dân. Họ không thể chỉ được trả một cục tiền để rồi muốn đi đâu thì đi.

Việc chuyển đổi đất từ khu vực nông nghiệp sang khu vực phi nông nghiệp là việc không thể đừng. Nhưng chuyển đổi như thế nào cho tốt? Bởi trong đó có liên quan tới việc bảo vệ đất rừng, đất lúa, phát triển hạ tầng kỹ thuật để có thể sử dụng những nơi đất kém năng lực nông nghiệp vào đô thị, sản xuất phi nông nghiệp.

Đây là quá trình cần tạo ra những cơ chế và cơ chế này cũng buộc phải theo những chuẩn quốc tế như tính đồng thuận phải cao nhất, phải thỏa đáng về mặt tài chính, thỏa đáng quyền lợi cho người dân.

Nguyên lý tốt nhất trên thế giới đã xác lập là phải gắn nhà đầu tư với nông dân về mặt quyền lợi, lợi ích. Và phải gắn mãi trong quá trình dự án đó, từ khi triển khai cho đến khi dự án đó thu lợi.

Ví dụ trên thế giới, người ta dùng cơ chế thuê đất. Tức là nhà đầu tư chỉ được thuê đất của người đang sử dụng đất, thuê đúng trong niên hạn mà dự án đó vận hành. Nếu dự án được phê duyệt 50 năm thì nhà đầu tư thuê đất của nông dân 50 năm, trong quá trình anh vẫn phải trả tiền thuê đất cho người nông dân. Chủ đầu tư phải thuê nông dân làm việc trong dự án đó, tất nhiên nông dân phải học thêm.

Tức là dự án đầu tư không phải chỉ đảm bảo lợi ích cho nhà nước, lợi ích cho nhà đầu tư mà phải đảm bảo lợi ích cho cả người có đất, người bị ảnh hưởng bởi dự án và cả cộng đồng bản xứ nơi có dự án.

Có một cơ chế rất quan trọng, khi chuyển đổi đất từ khu vực nông nghiệp sang đất đô thị, người ta có thể kết hợp việc thu hồi đất với việc qui hoạch khu đất mới cho tất cả những người mất một diện tích lớn đất phi nông nghiệp, với giá trị tăng lên rất nhiều. Để ngoài việc nhận một khoản đền bù, họ vẫn còn một phần đất ở đô thị sẽ hình thành. Cơ chế này hầu hết các nước đang làm và đều chấp nhận, nhưng ta thì gần như chưa triển khai được gì.

Theo GS Võ phát triển bền vững chúng ta phải có một hệ thống thuế phù hợp để điều chỉnh lại những trường hợp tích tụ quá nhiều đất. Những trường hợp đó, chúng ta điều chỉnh lại bằng thuế để điều tiết lại. Anh có quyền nắm đất, sử dụng nhiều đất hơn người khác. Và chính đấy mới là cái bản chất của việc bình đẳng về quyền đối với đất đai. Nhưng chúng ta phải có cơ chế đánh thuế hợp lý.

Chúng ta vẫn loay hoay, tìm tòi rất nhiều, nhưng thử hỏi thuế BĐS có tác dụng như thế nào? Rất ít tác dụng chống đầu cơ.

Theo Tiền Phong