Sàn giao dịch Bất động sản Đà Nẵng
Thuế TNCN chuyển nhượng BĐS: Nhà đầu tư “tố” khổ vì nộp thuế oan
Gần đây, trong quá trình giao dịch bất động sản nhiều nhà đầu tư đã “vấp” phải việc bị cơ quan thuế áp thuế suất không đúng với quy định của các văn bản hiện hành.Quá bức xúc nhiều nhà đầu tư đã “tố khổ” với báo chí.
Theo quy định của Tổng cục Thuế về hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, trường hợp cá nhân không có đủ chứng từ hợp lệ để xác định giá bán, giá mua và các chi phí liên quan, cơ quan thuế sẽ áp dụng thuế TNCN theo mức thuế suất 2% tính trên hợp đồng chuyển nhượng thay vì mức thuế suất 25% tính trên chênh lệch giữa giá mua và bán.
Nếu giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn bằng hoặc thấp hơn giá vốn đã góp thì cơ quan thuế sẽ ấn định giá chuyển nhượng sau khi tham khảo giá chuyển nhượng nền nhà cùng lô đất, căn hộ cùng tầng tại chủ dự án đầu tư hoặc sàn giao dịch bất động sản tại cùng thời điểm tính thuế. Thế nhưng, khi áp dụng thực tế lại không như vậy.
Trường hợp anh Hưng - nhà đầu tư mua căn hộ tại khu đô thị mới Linh Đàm diện tích 70m2, giá bán 12 triệu đồng/m2 là một ví dụ. Theo hợp đồng góp vốn anh đã nộp 80% giá trị căn hộ tương đương 868 triệu đồng. Theo như tính toán của cơ quan thuế với hợp đồng này khi anh chuyển nhượng sẽ áp mức thuế suất 2%. Tổng cộng anh Hưng phải nộp 17 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân.
Theo anh Hưng, khi anh đi nộp thuế thì được cơ quan thuế cho áp hai mức thuế suất là 2% và 25%. Nhưng nếu nộp thuế suất 25% người bán phải suất trình hóa đơn thể hiện đầu ra, đầu vào nhưng vì là cá nhân nên trường hợp anh Hiền không thể có hóa đơn vì vậy chỉ còn phương pháp duy nhất nộp 2%/giá trị căn hộ.
Tuy nhiên, vấn để đặt ra hiện với hợp đồng góp vốn của anh mới chỉ nộp 80% giá trị hợp đồng, số còn lại chưa phải nộp nhưng khi bán căn hộ cho người khác anh Hưng vẫn phải nộp toàn bộ thuế trên giá trị căn hộ.
“Đây là hình thức không hợp lý bởi việc áp 2% trên tổng giá trị căn hộ trong khi khách hàng mới đóng 80% giá trị căn hộ. Vì vậy, tôi kiến nghị cơ quan thuế chỉ nên thu thuế căn cứ tổng số tiền mà khách hàng nộp cho chủ đầu tư. Phần phát sinh chênh lệch giữa bên mua và bán thì nên áp mức 25%/ tổng giá trị chênh lệch khi mà khách hàng chưa nộp hết tổng giá trị căn hộ” anh Hiền giải thích.
Do cũng gặp rắc rối trong việc tính thuế thu nhập cá nhân đối với hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai, chị Phương Hạnh - nhà đầu tư chia sẻ.
Việc xác định áp mức thuế suất 25% giá trị giao dịch là rất khó vì không một cơ quan nào có thể xác định được giá bán chính xác để làm cơ sở tính thuế. Vì vậy, họ thường nộp 2% giá trị hợp đồng gốc.
Tại thông tư 16 và Nghị định 71 nêu rõ, đối với việc chuyển hợp đồng ủy quyền sang văn bản chuyển nhượng thì các cơ quan thu 2% trên hóa đơn đã nộp. Gần đây, cơ quan thuế thường thu 2% trên tổng giá trị căn hộ. Điều này bất hợp lý vì theo Thông tư 16 thì những căn hộ đang hình thành trong tương lai khi chuyển nhượng người mua mới nộp tỉ lệ góp vốn, ví dụ 20,40,60% cho chủ đầu tư thì chỉ được phép thu thuế trên hóa đơn đã nộp.
Thế nhưng, các cơ quan thuế dường như “phớt lờ” quy định trên nên dù nhà đầu tư mới chỉ nộp vài chục phần trăm thì vẫn phải nộp thuế 100%. Điều này có nghĩa, nhà đầu tư chưa nộp tiền cho công ty đã phải nộp thuế; Chưa có hóa đơn nộp tiền cho chủ đầu tư đã phải nộp thuế.
Theo chị Hạnh, việc thu thuế bất hợp lý như vậy cũng là nguyên nhân khiến cho phân khúc thị trường căn hộ đã bị đóng băng suốt một thời gian dài vì với nhà đầu tư hiện mua bán chung cư không kiếm được lợi nhuận. Bên cạnh đó họ lại phải "cõng" đủ các loại thuế, phí. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư không muốn giao dịch vì thực tế có nhiều người bán lỗ, bán hòa giá nhưng vẫn phải nộp thuế rất cao.
Theo quy định của Tổng cục Thuế về hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, trường hợp cá nhân không có đủ chứng từ hợp lệ để xác định giá bán, giá mua và các chi phí liên quan, cơ quan thuế sẽ áp dụng thuế TNCN theo mức thuế suất 2% tính trên hợp đồng chuyển nhượng thay vì mức thuế suất 25% tính trên chênh lệch giữa giá mua và bán.
Nếu giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn bằng hoặc thấp hơn giá vốn đã góp thì cơ quan thuế sẽ ấn định giá chuyển nhượng sau khi tham khảo giá chuyển nhượng nền nhà cùng lô đất, căn hộ cùng tầng tại chủ dự án đầu tư hoặc sàn giao dịch bất động sản tại cùng thời điểm tính thuế. Thế nhưng, khi áp dụng thực tế lại không như vậy.
Trường hợp anh Hưng - nhà đầu tư mua căn hộ tại khu đô thị mới Linh Đàm diện tích 70m2, giá bán 12 triệu đồng/m2 là một ví dụ. Theo hợp đồng góp vốn anh đã nộp 80% giá trị căn hộ tương đương 868 triệu đồng. Theo như tính toán của cơ quan thuế với hợp đồng này khi anh chuyển nhượng sẽ áp mức thuế suất 2%. Tổng cộng anh Hưng phải nộp 17 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân.
Theo anh Hưng, khi anh đi nộp thuế thì được cơ quan thuế cho áp hai mức thuế suất là 2% và 25%. Nhưng nếu nộp thuế suất 25% người bán phải suất trình hóa đơn thể hiện đầu ra, đầu vào nhưng vì là cá nhân nên trường hợp anh Hiền không thể có hóa đơn vì vậy chỉ còn phương pháp duy nhất nộp 2%/giá trị căn hộ.
Tuy nhiên, vấn để đặt ra hiện với hợp đồng góp vốn của anh mới chỉ nộp 80% giá trị hợp đồng, số còn lại chưa phải nộp nhưng khi bán căn hộ cho người khác anh Hưng vẫn phải nộp toàn bộ thuế trên giá trị căn hộ.
“Đây là hình thức không hợp lý bởi việc áp 2% trên tổng giá trị căn hộ trong khi khách hàng mới đóng 80% giá trị căn hộ. Vì vậy, tôi kiến nghị cơ quan thuế chỉ nên thu thuế căn cứ tổng số tiền mà khách hàng nộp cho chủ đầu tư. Phần phát sinh chênh lệch giữa bên mua và bán thì nên áp mức 25%/ tổng giá trị chênh lệch khi mà khách hàng chưa nộp hết tổng giá trị căn hộ” anh Hiền giải thích.
Do cũng gặp rắc rối trong việc tính thuế thu nhập cá nhân đối với hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai, chị Phương Hạnh - nhà đầu tư chia sẻ.
Việc xác định áp mức thuế suất 25% giá trị giao dịch là rất khó vì không một cơ quan nào có thể xác định được giá bán chính xác để làm cơ sở tính thuế. Vì vậy, họ thường nộp 2% giá trị hợp đồng gốc.
Tại thông tư 16 và Nghị định 71 nêu rõ, đối với việc chuyển hợp đồng ủy quyền sang văn bản chuyển nhượng thì các cơ quan thu 2% trên hóa đơn đã nộp. Gần đây, cơ quan thuế thường thu 2% trên tổng giá trị căn hộ. Điều này bất hợp lý vì theo Thông tư 16 thì những căn hộ đang hình thành trong tương lai khi chuyển nhượng người mua mới nộp tỉ lệ góp vốn, ví dụ 20,40,60% cho chủ đầu tư thì chỉ được phép thu thuế trên hóa đơn đã nộp.
Thế nhưng, các cơ quan thuế dường như “phớt lờ” quy định trên nên dù nhà đầu tư mới chỉ nộp vài chục phần trăm thì vẫn phải nộp thuế 100%. Điều này có nghĩa, nhà đầu tư chưa nộp tiền cho công ty đã phải nộp thuế; Chưa có hóa đơn nộp tiền cho chủ đầu tư đã phải nộp thuế.
Theo chị Hạnh, việc thu thuế bất hợp lý như vậy cũng là nguyên nhân khiến cho phân khúc thị trường căn hộ đã bị đóng băng suốt một thời gian dài vì với nhà đầu tư hiện mua bán chung cư không kiếm được lợi nhuận. Bên cạnh đó họ lại phải "cõng" đủ các loại thuế, phí. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư không muốn giao dịch vì thực tế có nhiều người bán lỗ, bán hòa giá nhưng vẫn phải nộp thuế rất cao.
Theo Anh Đào VnMedia
Tin mới hơn:
- Chung cư mi-ni không "lặng sóng"
- Quy định mới về giá thu tiền chuyển quyền sử dụng đất tái định cư lô đất phụ
- Phương án giải phóng mặt bằng và bố trí TĐC dự án Khu vực phía Đông nam nút giao thông Hoà Cầm
- Vỡ bong bóng nhà đất sẽ tạo hiệu ứng domino
- Xây siêu thị Nguyễn Kim, làm hỏng mặt đường
- Gian nan xử lý đất bỏ hoang gây ô nhiễm
- Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn điều chỉnh
- Hé mở dòng vốn để "trợ lực” cho bất động sản
- Khó xử lý vụ "đất vàng" nhà nước cho thuê
- Đừng "đánh đồng" các loại bất động sản
- Minh bạch quản lý, sử dụng đất
- Tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai ở quận Sơn Trà
- Làm gì khi thị trường BĐS khó khăn?
- Bất động sản: Nỗi lo không của riêng ai
- Chủ tịch UBND thành phố trả lời câu hỏi phỏng vấn của báo Tuổi trẻ
- Đấu giá 07 lô đất do Trung tâm Giao dịch Bất động sản ĐN quản lý
- Đâu là đáy thực của giá bất động sản?
- Nhà đầu tư Hà Nội 'nhòm ngó' bất động sản miền Trung
- Đầu Tư BĐS: Lo về chính sách, khổ vì thuế
- Thị trường BĐS có thể "hạ cánh an toàn"
Tin cũ hơn:
- Plaza, tower... rồi gì nữa?
- Quy định mới về giảm nợ và thu nợ tiền sử dụng đất
- Đà Nẵng: giá đất dự án tăng
- Thừa... dự án dẫn đến lãng phí
- PVFC Land: Nhà đầu tư nên... bình tĩnh!
- Đà Nẵng được các doanh nghiệp đánh giá cao về năng lực cạnh tranh
- Chậm sửa chữa đường Nam Hải Vân
- Người có đất nông nghiệp bị thu hồi sẽ được vay tiền đi xuất khẩu lao động
- Đà Nẵng cho ghi nợ tiền sử dụng đất đối với hộ giải tỏa
- Phương án bố trí tái định cư dự án đường Nguyễn Tất Thành nối dài
- Đà Nẵng phát triển đô thị về phía Tây Bắc
- Thi công công trình gây sụt lún: Ai chịu trách nhiệm?
- Đà Nẵng: Nhiều tiềm năng, nhưng nên thận trọng
- Chuyển nhượng khách sạn Đà Nẵng Riverside
- The Ocean Villas đạt giải dự án tiếp thị tốt nhất
- Vinpearl Luxury Đà Nẵng khai trương vào đầu tháng 7/2011
- Kết luận vụ thang máy ở Ngũ Hành Sơn 'nhốt' người
- Tiếp tục "chấn chỉnh" thị trường bất động sản
- Tiếp cận “đất vàng”: Khi nhà đầu tư ngoại bức xúc
- Tác động dây chuyền từ việc siết tín dụng BĐS
Thông tin Quy hoạch
Văn bản pháp lý BĐS
Thống kê lượt truy cập
Hiện có 489 khách Trực tuyến