Sàn giao dịch Bất động sản Đà Nẵng

Thuế nhà đất và những tác động đối với thị trường bất động sản

Bất chấp thị trường bất động sản trong cơn “bỉ cực”, mới đây Bộ Tài chính cho biết là bộ này đang soạn thảo dự thảo đề án thuế nhà đất. Thực tế, đây không phải là một vấn đề mới mà nó đã được đưa ra bàn luận hàng chục năm qua. Dù vậy, cho đến nay thuế đánh vào bất động sản vẫn gần như “án binh bất động”.

Vậy, liệu thuế nhà đất liệu có nhanh chóng được áp dụng trong thời gian tới và nó sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như thế nào?

Tại sao lại phải đánh thuế bất động sản?

Một chính sách thuế thường hướng đến hai mục tiêu. Một là tạo nguồn thu cho ngân sách và điều tiết các hành vi tiêu dùng để đảm bảo lợi ích xã hội. Với mỗi một loại thuế cụ thể thì các mục tiêu ở trên có tính chất “nặng – nhẹ” khác nhau. Chẳng hạn, thuế thu nhập nhằm vào việc thu ngân sách, còn thuế tiêu thụ đặc biệt nhằm hướng tới hạn chế tiêu dùng những mặt hàng xa xỉ hoặc gây hại sức khỏe đối với người tiêu dùng (thuốc lá, mỹ phẩm…).

Thuế bất động sản (Property Tax) cũng hướng tới các mục tiêu tương tự. Thuế bất động sản là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững cho ngân sách nhà nước. Nguồn thu từ loại thuế này thường được chính quyền địa phương giữ lại để đầu tư lại cơ sở hạ tầng. Một mục tiêu cũng không kém phần quan trọng khác là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn, chống đầu cơ đất đai.

Bất động sản ở đây được hiểu là đất đai và tài sản trên đất. Cơ sở để đánh thuế có thể dựa trên diện tích đất, diện tích nhà hoặc dựa trên giá trị của toàn bộ khu đất. Thuế suất của bất động sản cũng dựa trên các tiêu chí là diện tích đất, nhà cửa (căn hộ) hoặc là giá trị của bất động sản.Phương pháp đánh thuế có thể dựa trên thuế lũy tiến hoặc đều. Ngoài ra, thuế suất và phương pháp đánh thuế còn phụ thuộc vào địa phương, khu vực và từng loại tài sản nhất định.

Thuế bất động sản ở đây là đánh vào chính bất động sản đang hiện diện, bất kỳ chủ sở hữu là ai. Tuy nhiên, khó khăn nhất đối với việc đánh thuế là lựa chọn hình thức và thuế suất phù hợp. Tại Việt Nam, Bộ Tài chính từng đề nghị đánh thuế dựa trên diện tích căn nhà và diện tích đất, một số đề xuất khác lại dựa trên giá trị bất động sản.

Trên thế giới thông thường thuế bất động sản được đánh theo giá trị. Tuy nhiên, đây cũng là công việc không dễ vì đòi hỏi phải được định giá trị tài sản một cách hợp lý. Quan trọng hơn việc đánh thuế phải tạo được sự đồng thuận trong dư luận và những đối tượng chịu tác động.

Đã đến lúc Việt Nam đánh vào thuế bất động sản hay chưa?Vào đầu tháng 4 vừa qua, Bộ Tài chính cho biết đang triển khai nghiên cứu việc xây dựng Luật Thuế tài sản. Theo ông Phạm Đình Cường - Cục trưởng Cục quản lý công sản (Bộ Tài chính), thuế tài sản gồm thuế đất và tài sản trên đất. Một trong những mục đích đánh thuế nhà là hạn chế đầu cơ, giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn. Hầu như tất cả các nước đều có thuế đối với nhà chứ không chỉ thuế đất.

Vào đầu năm 2012, Sở Xây dựng TP.HCM đã đề xuất một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản, trong đó có đề xuất đánh thuế cả nhà, thay vì chỉ đánh thuế đất như hiện nay, đồng thời phải đánh thuế theo lũy tiến.Thực tế, thuế bất động sản đã được khuyến nghị cách đây hàng chục năm nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau cho đến nay thuế này vẫn chưa được áp dụng.

Hiện tại, dù giá bất động sản đã giảm khá nhiều so với lúc đỉnh nhưng vẫn còn quá cao so với thu nhập người Việt Nam và tình trạng đầu cơ tràn lan vẫn rất phổ biến. Theo Colliers International Việt Nam, hiện có khoản 60-70% người mua nhà tại Việt Nam là các nhà đầu tư. Điều đó có nghĩa là phần lớn những người mua nhà ở Việt Nam không phải là người có nhu cầu thực.Những yếu tố đó đã góp phần làm cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển thiếu bền vững và tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất ổn. Hiện nay, bất ổn của thị trường bất động sản có nguy cơ lan sang hệ thống ngân hàng và cả nền kinh tế. Do vậy, đã đến lúc phải có những giải pháp hữu hiệu để kiểm soát thị trường này.

Về mặt lý thuyết và thực tiễn ở nhiều quốc gia cho thấy thuế bất động sản đóng vai trò khá quan trọng trong việc kiểm soát tình trạng đầu cơ và tạo ra một nguồn thu ngân sách đáng kể phục vụ việc phát triển cơ sở hạ tầng phụ vụ an sinh xã hội. Do vậy, đối với Việt Nam cũng không phải là một ngoại lệ. Tác động đến thị trường bất động sản?

Hiện chưa có một thống kê chính thức nào về tỷ lệ nhà đầu tư mua nhà đất ở Việt Nam. Tuy vậy, tỷ lệ 60-70% được nhiều chuyên gia và các tổ chức nghiên cứu về bất động sản ước tính. Như vậy, nếu thuế đánh vào bất động sản được áp dụng sẽ tác động lớn đến thị trường. Mức độ lớn nhỏ thế nào phụ thuộc vào thuế suất và hình thức đánh thuế.

Vậy thuế bất động sản tác động đến thị trường qua cơ chế nào? Để tiện cho việc tìm hiểu về vấn đề này, chúng ta giả định một phương án đóng thuế rồi phân tích. Chẳng hạn việc đánh thuế lên căn nhà, hoặc mảnh đất thứ hai trở đi của người dân theo phương pháp lũy tiến và thuế suất tính theo giá trị của bất động sản.

Như vậy, chi phí sở hữu thêm một căn nhà thứ 2 sẽ tăng lên do thuế (ngoài giá mua). Trong một thị trường mà tỷ lệ đầu cơ cao thì chính sách này có tác động rất mạnh do tỷ lệ lớn bất động sản sẽ bị đánh thuế. Lúc đó hành vi hợp lý của người sở hữu nhà thứ 2 là phải càng bán nhanh càng tốt hoặc phải cho thuê lại để bù đắp chí. Điều này cũng sẽ làm cho những căn nhà bỏ hoang giảm dần vì chi phí sở hữu cao. Điều này cũng có nghĩa là nguồn tài nguyên đất đai khan hiếm của xã hội sẽ được sử dụng một cách hợp lý hơn.

Tuy nhiên, nếu chính sách này được áp dụng cũng sẽ ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường bất động sản. Trước mắt tình trạng đầu cơ giảm sẽ làm cho giá nhà giảm theo. Các doanh nghiệp bất động sản sẽ càng thêm khó khăn.Mặc dù vậy, về dài hạn chính sách này sẽ mang đến rất nhiều lợi ích cho nền kinh tế. Nhà nước sẽ thu được lượng ngân sách khá, giá nhà sẽ giảm về phù hợp với nhu cầu thực của người dân hơn.

Những rào cản đối với thuế bất động sản?

Chính sách thuế đã được “khởi động” hàng chục năm nay nhưng đến nay vẫn gần như “giậm chân tại chổ”. Điều này cho thấy việc đánh thuế bất động sản sẽ không dễ dàng. Khó khăn đầu tiên phải vượt qua được nhóm lợi ích. Đây là những người giàu có, sở hữu nhiều đất đai và có quyền lực chính trị. Vì vậy, bất kỳ một chính sách nào ảnh hưởng đến lợi ích của họ cũng sẽ gặp phải rào cản rất lớn.

Thứ hai, việc xây dựng phương án đánh thuế phù hợp sẽ mất rất nhiều thời gian và tốn kém. Nếu là đánh thuế theo giá trị thì phải có những điều tra để xác định giá trị của bất động sản theo từng vùng, từng khu vực… Ngoài ra, phương án được lựa chọn còn phải đảm bảo công bằng hiệu quả và mang lại nhiều lợi ích cho xã hội nhất.Chúng tôi cho rằng việc đánh thuế bất động sản là cần thiết. Tuy nhiên, để thực hiện được nó chắc chắn sẽ rất khó khăn và phải còn rất nhiều thời gian nữa mới có được áp dụng ở Việt Nam.

Theo Landtoday.net