Sàn giao dịch Bất động sản Đà Nẵng

Bán nhà "cắt lỗ" vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân ?!

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, giá bất động sản (BĐS) sụt giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư chấp nhận bán hàng để cắt lỗ. Thế nhưng, ngoài việc chịu lỗ nhà đầu tư còn “đắng lòng” hơn khi phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) trên toàn bộ giá trị hợp đồng ngay cả khi hợp đồng mới chỉ đóng 20,40% giá trị.

Lâu nay, việc “mập mờ” trong cách xác định giá tính thuế, điều kiện áp thuế suất đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai tại thông tư 12 của Bộ Tài chính đã gây ra nhiều bức xúc cho những người tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản.

Chị Ngọc Oanh (nhà đầu tư) cho biết, năm 2010 chị đã mua căn hộ dự án chung cư tại khu đô thị mới Văn Khê rộng 156 m2, giá gốc 22 triệu đồng/m2, theo hợp đồng chị mới phải nộp 60% giá trị căn hộ. Sau hơn 1 năm rưỡi, do quá cần tiền chị Oanh buộc phải bán căn hộ. Mới đầu, chị chào bán với mức chênh 100 triệu đồng/căn, nhưng đến cả nửa năm mà vẫn không thể bán được. Cuối cùng, chị Oanh chấp nhận “cắt lỗ” để thu tiền về bằng việc bán nguyên giá gốc không lấy phần chênh lệch.

Thế nhưng, ngoài khoản lỗ lãi vay ngân hàng lên đến cả gần trăm triệu đồng, chị Oanh vẫn phải cõng khoản thuế TNCN khi chuyển nhượng căn hộ này.

“Khi đi nộp thuế cơ quan thuế đã đưa ra hai mức áp thuế 2%/toàn bộ giá trị hợp đồng và 25% trên khoản chênh lệch giá mua - giá bán với điều kiện chứng minh được đầu ra, đầu vào. Nếu chọn cách 25%/lợi nhuận thu được thì tôi sẽ không phải nộp thuế TNCN do bán lỗ nhưng tôi không thể thực hiện theo phương pháp này vì theo cơ quan thuế thì giấy tờ viết tay, thậm chí giá bán ghi trên hợp đồng công chứng cũng không được chấp nhận vì không được coi là hóa đơn chứng từ. Vì vậy cơ quan thuế vẫn áp mức thuế 2%/giá trị góp vốn như hình thức ấn định thuế. Điều này hết sức phi lý bởi hợp đồng tôi mới chỉ đóng 60% giá trị nhưng vẫn phải nộp 100% giá trị căn hộ” chị Oanh chia sẻ.

Theo phản ánh nhiều nhà đầu tư, chiểu theo quy định thông tư 12/Bộ Tài chính và căn cứ vào thực tế giao dịch trên thị trường thì việc xác định áp mức thuế suất 25% giá trị giao dịch là rất khó vì không một cơ quan nào có thể xác định được giá bán chính xác để làm cơ sở tính thuế. Chính vì vậy, thông thường, cơ quan thuế vẫn áp mức 2% giá trị hợp đồng gốc.

Trong khi đó, tại thông tư 16 và Nghị định 71/Bộ Xây dựng nêu rõ, đối với việc chuyển hợp đồng ủy quyền sang văn bản chuyển nhượng thì các cơ quan thu 2% trên hóa đơn đã nộp. Tuy nhiên gần đây, cơ quan thuế thường thu 2% trên tổng giá trị hợp đồng. Điều này là bất hợp lý bởi lẽ, theo Thông tư 16 thì những BĐS đang hình thành trong tương lai mà khi chuyển nhượng người mua mới nộp một phần vốn góp (ví dụ 20, 40, 60% giá trị hợp đồng) cho chủ đầu tư, thì chỉ được phép thu thuế trên hóa đơn đã nộp.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thông tư 12 của Bộ Tài chính đang tỏ ra lỗi thời so với diễn biến thị trường BĐS vì các phương án của nó chỉ tính đến việc thu thuế TNCN trong bối cảnh thị trường sôi động còn trong bối cảnh thị trường trầm lắng, xuống giá thì các nhà đầu tư đã khổ vì lỗ vốn mà vẫn phải nộp thuế.

Được biết, Bộ Tài chính đang lên kế hoạch gỡ vướng về thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Theo đó, Bộ Tài chính dự kiến sẽ thống nhất một mức thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng BĐS. Trường hợp giá kê khai trong hợp đồng thấp hơn giá UBND cấp tỉnh công bố hằng năm thì sẽ lấy giá quy định để áp mức thuế 2%.

Thế nhưng, nếu phương án này được thông qua thì những bất hợp lý vẫn không được giải quyết, bởi nhà đầu tư sẽ vẫn phải nộp thuế TNCN cho dù bán nhà thấp hơn giá mua.

Theo Diaoconline.vn