Sàn giao dịch Bất động sản Đà Nẵng

"Sóng" bất động sản sắp nổi?

Bước vào đầu năm 2012, thị trường bất động sản vẫn giữ gam màu xám và giá nhiều dự án tiếp tục đi xuống. Câu hỏi khiến nhiều người băn khoăn là liệu đây có phải là thời kỳ chuẩn bị cho một đợt sóng mới.

Quy luật nóng – lạnh

Để trả lời cho câu hỏi này, trước hết hãy cùng nhìn lại sự phát triển của thị trường trong suốt 20 năm qua, từ năm 1993 đến nay, để tìm xem quy luật trước mỗi lần thị trường nóng – lạnh thường có những biểu hiện gì.Theo tiến sỹ Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, từ khi tiến hành đổi mới, thị trường BĐS đã trải qua 3 chu kỳ, trong đó đều có điểm chung là tăng trưởng nóng sau đó suy giảm, đóng băng...
 
Giai đoạn thứ nhất từ những năm 1993 đến 1999. Dưới tác động của Luật Đất đai năm 1993, thị trường bất động sản tăng trưởng rất nhanh chóng. Giá đất ở những vùng đô thị mới tăng cao, thậm chí có những nơi tăng hơn 10 lần. Giao dịch trên thị trường hết sức sôi động. Rất nhiều các khu đô thị mới nhỏ lẻ được hình thành và nở rộ như nấm sau mưa.

Tuy nhiên, chu kỳ suy giảm của giai đoạn này đến vào những năm 1997- 1999. Do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á và do Nhà nước tăng cường, siết chặt quản lý đất đai nên trong những năm này, thị trường gần như đóng băng.

Giai đoạn thứ hai là từ 2000 đến 2006. Trong các năm 2000 đến 2004 là thời điểm bất động sản tăng trưởng rất mạnh. Dưới tác động của việc phục hồi kinh tế thế giới, cùng với việc ban hành Nghị định 71, 79 và Nghị định về giảm Thuế trước bạ, Thuế thu nhập, thị trường bất động sản phát triển rất nhanh và hình thành nên nhiều doanh nghiệp bất động sản hùng mạnh.

Cả giá và giao dịch trong những năm này đều tăng rất cao. Mặc dù vậy, bắt đầu từ 2004 đến 2006, với chính sách của Nhà nước không tiếp tục cho phân lô, bán nền và Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở đi vào thực tế với những ràng buộc khắt khe về vốn, về năng lực chủ đầu tư,... khiến cho các doanh nghiệp bất động sản rơi vào khó khăn. Thị trường trong những năm này ảm đảm và rất ít giao dịch.

Giai đoạn thứ 3 thể hiện rõ nhất sự nóng- lạnh của thị trường là từ 2006 đến nay. Các năm 2006 đến 2008 là quãng thời gian bùng phát mạnh mẽ của bất động sản. Bất động sản luôn sôi sục trong đời sống xã hội và trở thành món hàng “hot” thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia đầu tư. Giá bất động sản bị đội lên rất cao. Địa bàn các dự án triển khai cũng rất rộng lớn.

Tuy nhiên, bắt đầu từ 2008, thị trường lại rơi vào khó khăn khi tín dụng từ hệ thống ngân hàng bị thu hẹp, nguồn vốn đầu tư công bắt đầu giảm. Hơn nữa, cuối 2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ càng khiến cho thị trường rơi vào ảm đạm.Năm 2009, dưới tác động của các gói kích cầu, một số dự án, sản phẩm trên địa bàn Hà Nội đã được phục hồi đôi chút. Tuy nhiên sang năm 2010, sự tăng trưởng của thị trường là không đáng kể và chủ yếu giữ ở mức độ đi ngang. Sang năm 2011, dưới tác động của chính sách thắt chặt tín dụng, khiến thị trường gần như đóng băng và chứa đựng rất nhiều mâu thuẫn gay gắt.

Như vậy, có thể thấy trong 3 giai đoạn nóng – lạnh của thị trường bất động sản trong suốt 20 năm qua, trước mỗi một “cơn sốt” đều là một giai đoạn thị trường “ngủ đông và giai đoạn này thường kéo dài khoảng 3 năm.

Câu hỏi đặt ra, với đợt ngủ đông lần này (bắt đầu từ năm 2008 đến nay), đã kéo dài khoảng 3 năm, vậy thời gian tới liệu có xảy ra những cơn sốt đất theo đúng như quy luật đã từng xảy ra với thị trường bất động sản Việt Nam trước đây.

Năm 2012, khó sốt nóng

Để trả lời câu hỏi này, trước hết cần thấy rõ rằng, sự suy thoái, ngủ đông của Thị trường Bất động sản hiện nay khác hoàn toàn về bản chất so với các đợt “đóng băng” thị trường giai đoạn 1997 -1999 và giai đoạn 2004 - 2006.

Đó là, trong các đợt “đóng băng” trước đây giá nhà đất chỉ chững lại chứ không giảm, còn đợt “ngủ đông” lần này, giá đã giảm mạnh, nhiều dự án giá giảm tới 40%.Nguyên nhân sâu xa là do các đợt “đóng băng” trước đây là do chính sách nhà đất được điều chỉnh và do các văn bản hành chính tác động (tương ứng chúng ta có Luật đất đai 1993 và Luật đất đai 2003). Còn đợt “ngủ đông” lần này là bởi chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát, khiến cho nguồn vốn vào thị trường này bị giảm sút, gây ảnh hưởng mạnh đến thị trường địa ốc.

Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội phân tích, theo quy luật của thị trường, tình trạng cung và cầu biến động trái chiều hoặc cân bằng sẽ thường duy trì độ bền hơn so với biến động cùng chiều.

Tuy nhiên, dường như quy luật này đã không còn thích ứng với thị trường bất động sản năm 2012. Bởi theo nhìn nhận của giới phân tích, lâu nay sự chênh lệch cung cầu quá lớn khiến cho giá nhà đất tại Hà Nội đã bị thổi phồng lên giống như một quả bóng lớn. Khi thiếu oxy, quả bóng bắt đầu có hiện tượng xì hơi với mức độ ngày càng lớn dần và thậm chí nó còn phá vỡ mọi quy luật vốn đã được thiết lập từ trước.

Tuy nhiên, xét trên nhiều khía cạnh, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có nhiều yếu tố để thúc đẩy sự phát triển như: Gia tăng dân số, mức độ đô thị hóa, thu nhập tăng và sự xuống cấp của các khu nhà ở cũ… Nhiều người ở thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM vẫn chưa có nhà ở, chủ yếu phải ở nhà thuê, mà nhà cho thuê đa số lại mang tính tạm bợ, không đáp ứng được nhu cầu cuộc sống của người dân. Trong khi đó, Việt Nam là nước có dân số trẻ, lượng cầu về nhà ở sẽ còn tiếp tục tăng mạnh.

Vì vậy, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, trong trung và dài hạn, thị trường vẫn có nhiều tiềm năng phát triển tốt, nhà đầu tư và người dân không nên quá bi quan.Do đó, theo các chuyên gia, đối với người mua không nên giữ tâm lý chờ đợi lâu, tùy thuộc vào nhu cầu và điều kiện tài chính, cần biết lựa chọn và nắm bắt những cơ hội phù hợp.

Vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là tình trạng đầu cơ tràn lan khiến thị trường bị bóp méo, không hoạt động đúng theo quy luật cung cầu thông thường. Chưa biết tới khi nào mới có những biện pháp hiệu quả để hạn chế tình trạng này và khi thị trường còn hoạt động không hoàn toàn theo quy luật cung cầu thì luôn có nhiều yếu tố bất ngờ có thể xảy ra.

Theo CafeF.vn